Atraso na entrega de imóveis adquiridos em estágio de construção

Assunto muito rotineiro e um dos mais tormentosos da construção civil na atualidade é o do atraso na entrega de imóveis comprados ainda em construção. Infelizmente, o desrespeito ao prazo de conclusão das obras acabou se tornando uma regra geral.

Diante de atraso na entrega do imóvel comprado "na planta", o comprador depara-se diante de suas opções: resolução do contrato de compra e venda ou exigência da entrega da unidade com requerimento de perdas e danos pelo atraso.

Na primeira das situações apresentadas acima, qual seja, desistência do imóvel, o comprador deverá ajuizar demanda judicial visando a resolução do contrato por inadimplência da Construtora que não cumpriu com sua principal obrigação contratual, a entrega do imóvel. Neste caso, tem direito de receber o valor já pago pelo imóvel, acrescido de juros e correção monetária, bem como faz jus à indenização por danos materiais e morais que consiga comprovar ter sofrido em razão do contrato rescindido, repita-se, por inadimplência da Construtora ou Incorporadora.

Na Segunda situação, deverá o comprador ajuizar demanda judicial exigindo a entrega do bem, quando deverá requerer também ressarcimento dos prejuízos oriundos do atraso, tais como aluguéis que estaria recebendo caso o imóvel já lhe tivesse sido entregue, ou que teria deixado de pagar caso tivesse se mudado para o imóvel entregue dentro do prazo, deixando o imóvel locado onde reside atualmente. Da mesma forma, deverá requerer o congelamento do saldo devedor, caso o mesmo seja reajustado até pagamento de parcela final atrelada a financiamento bancário, que só é possível quando há liberação do Habite-se, já que o valor está se reajustando por culpa exclusiva da vendedora, que ainda não cumpriu coma entrega do bem adquirido. Por fim, da mesma forma, deverá requerer indenização por dano moral em decorrência de abalos psíquicos decorrentes da postergação injustificada na entrega do imóvel.

Por fim, deve ser registrado quando se trata de atraso de entrega de imóveis que os contratos invariavelmente apresentam cláusula que autoriza, sem qualquer justificativa, as Construtoras ou Incorporadoras a atrasar a obra em até 180 (cento e oitenta) dias, sem qualquer punição.

Sob a ótica do princípio geral da boa-fé e, principalmente, do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, tem-se entendido que a cláusula de em comento coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Trata-se de cláusula nula, cuja declaração deve ser buscada judicialmente.

A desigualdade imposta ao consumidor é inegável, já que o vendedor poderia atrasar sua principal prestação (entregar o imóvel comprado) e o comprador sequer tem qualquer benefício em contrapartida (atrasar pagamentos em caso de atraso, por exemplo). Ademais, além da desigualdade, tem-se que tal cláusula deve ser declarada nula por não ser apresentada de forma correta. Isso porque o Código de Defesa do Consumidor impõe que toda cláusula restritiva presente em contrato de adesão seja destacada e informada, para real ciência e aceitação do aderente. Tal obrigação não é cumprida pelas Construtoras/Incorporadoras, que impõe a cláusula sem nem mesmo mencionar sua existência aos compradores.

Assim, com base nos argumentos acima expostos, tem-se que apesar de comum e tormentoso, o atraso na entrega de imóveis tem suas consequências protegidas pela lei e pelas cortes judiciais, podendo o comprador buscar amparo judicial para minorar os nefastos prejuízos econômicos e morais decorrentes da postura de empresas que não cumprem com o prazo acordado em contrato para entrega de imóvel adquiridos ainda em construção.

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*Guilherme Fonseca Almeida é Advogado sócio do Escritório Almeida & Pandolfi Damico Advogados, graduado em Direito pela Universidade Federal de Viçosa - UFV, pós graduado em Direito Civil e Empresarial pela Faculdade de Direito de Vitória- FDV e especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Possui forte atuação na área do Direito Imobiliário consultivo e contencioso. Também é especialista em Contratos Públicos e Licitações Públicas pela Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG.